​中国房地产未来十年可能还要下跌40%

中国房地产未来十年可能还要下跌40%

中国的人口趋势一直是影响房地产市场的关键因素。随着人口结构的变化，未来十年，中国的房地产市场将面临总需求降低四成的可能。

一、不可逆的人口负增长

2022年，中国人口出现近61年来的首次人口负增长。2023年我国人口负增长，连续第二年减少208万人。

根据发达国家的经验来看，人口一旦出现负增长几乎是不可逆的。

随着时间推移，净减少的人口数量不断在扩大。

十几年，可能总人口数量会减少一个亿。

这不是耸人听闻。根据联合国的预测，到2050年，中国总人口数量将回缩到13亿，而到2064年将会只剩10亿左右。

这意味着什么？

意味着中国有30亿平方米的住宅空了，意味着中国有15亿平方米的产业园要空了。

房地产的终局将会出现。

二、城市化进程乏力的后半程

从20%到超过60%，虽然与发达国家相比仍有增长空间，但中国的城市化已经发生了翻天覆地的变化。

这三十年迅速的城市化导致：

城市住房需求的持续增长：随着农村人口向城市迁移，城市住房需求将持续增长，尤其是一线和新一线城市。城市更新和旧改项目的机会：城市化进程中，老旧小区的改造和城市更新项目将成为房地产开发的新热点。

但是，城市化进程的后半段伴随着人口老龄化、人口逆增长等不可逆，造成的不创造需求人口大量增加和需求人口大量减少，一线城市和热点二线城市的房价可能会因为人口集中和土地资源紧张而继续上涨，但增速可能会放缓。三四线城市和农村地区可能会面临住房过剩的问题，房价上涨动力减弱。

三、供需反映价格，房地产的终局将会到来

从一个简单的经济学原理出发，任何事物的价格从某种程度上讲都反映了供需关系。

从上面两个方面，我们已经可以发现，房地产市场上的刚需人口正在消失。

刚需公式：全国总人口*城镇化率增量*城镇常住人口人均住房建筑面积

在这个公式中，前两个变量都在减少。根据东方财富证券的测算，预计刚性需求将从2023年的8亿平方米降至2030年的3.7亿平方米，下降幅度超过50%。

改善公式：城镇居民常住人口*人均建筑面积年度增长

根据东方财富证券的测算，改善需求将从2023年的4亿平方米下降至2030年的2.9亿，降幅超过25%。

由此可见，房地产的终局是总需求整体回落，尤其是在2023年-2027年期间，每年有超过5%以上的需求的减少，总需求从目前的15亿平方米，下降至2030年的10.6亿平方米，到2035年，总需求将至9.4亿平方米，约等于目前的六成。