​蛇年开年楼市，二手房跌晕了

蛇年开年楼市，二手房跌晕了

可以说1月的楼市终于出炉了，70城的房价也是浮出了水面，可以说今年的小阳春大家都在期待是否会开启，而从整体数据来看的话，还是处于非常焦灼的状态，新房价格虽然有所上涨，但是绝大部分城市的二手房依然还是处于下行的状态。

首先是新房层面，一线城市新房环比是上涨了0.1%，而二线城市也是上涨了0.1%，可以说比较巧合了，因为在2023年6月之前，二线城市都没有出现了新房上涨的局面，这次已经算是破天荒了，而三线城市价格则是环比下跌了0.2%，很明显，从新房的角度来看的话，政策虽然是一二三线豆给到了，但是对于三线城市现在还是扶不起的阿斗，依然是出于持续下行的状态，原因其实也很简单，库存量是远远大于需求量的，人口都在净流出了，房子即使是降价也卖不出去，因为虽然现在各个城市都在加紧减少供地的货量，但是过去种下的苦果现在还是得继续消化了，特别是三四线疯狂卖地之后，开发商现在手上挤压的库存量都卖不出去，即使是减少现在的供应，想在两三年就把楼市的供需关系重新改变也是非常之困难的，这也是现在不少三四线城市出现无奈的重要原因了。

而从一二线城市的角度来说，因为9月底的楼市重磅政策出台之后，大家对于购房的热情重新有所复苏了，特别是之前因为利率、限售等原因没办法交易的客户正在积极的入场，也对于新房的去化产生了一定的积极效果，再加上不少区域持续减少的土拍量以及新规产品下诱人的得房率，都在各种诱惑潜在的客户入场接盘新房，也就一定程度上缓解了当下新房的库存压力。

当然，现在还在持续买入的客户很大一部分也是改善的中高端人群，一线城市豪宅的成交也在拉动整体价格的攀升，就像中指研究院的数据来看，去年前11个月，一线城市中深圳2000万以上的新房成交套数同比就超过了49%，而上海2000万同价格中新房成交更是超50%，还有二线城市的青岛、成都等，在1000万以上的新房同比成交上涨也超了20%，而正是因为普通刚需房、外围郊区房没有太多人去接盘了，而改善和豪宅反而对新房的市场起到了比较好的支撑力度，所以才造就了当下整体新房市场价格的回暖，并且现在的改善户型的各种软硬件条件都是优于之前的产品，可以说虽然价格是上涨的，但是整个性价比其实反而是更加高出几个档次了。

而从二手层面来看的话，一线城市二手环比是上涨了0.1%，二线城市二手则是环比下跌了0.3%，三线城市则是环比下跌了0.4%，因为对于楼市来说，二手房价更能体现现在楼市的晴雨表情况，只有一线的市场稍微对得起一些政策的力度，而二三线城市依然还是下跌通道中无法自拔，以价换量的趋势可以说还是依旧的，并且在统计的70个城市中，只有7个城市的二手价格环比上涨了，比去年12月还少了2个，可以说市场目前还没有完全触底，至少从统计局的层面来看，距离触底还有一段路需要走。

当然，价格是一方面，更重要的其实还是楼市的销量，因为量在价先是每轮楼市的基本面，而去年不少一二线城市二手房的销量是超过了二手房的，因为新房之前还是有备案价的限制，加上改善的价格很多人是高攀不起的，反而二手的老破小重新得到了不少刚需的拥抱和支持，而从克尔瑞的数据来看，去年全国重点30个城市的二手房成交就有2.3亿平方米，这也是创下了历史新高的，其中二手房的成交份额更是达到了59%，也就是说二手房的成交已经是市场中三分之二的存在了，当然，如果二手能一直稳步上涨成交量的，那库存不就被比较轻松的去化了嘛。

但是事与愿违，虽然二手房销量是占比高了，但是耐不住挂牌量也在同比的上涨，而且挂牌是远多于成交量的，特别是当前市场还是在看空的阶段中，会有很多的业主在这种下行期继续选择降价抛售以保全自己更大的未来跌幅，所以今年一线城市还没有出完政策之前，恐怕二手房短期还不会结束下行的命运，所以，如果手上还有很多县城或者三四线的房子，现在确实没有太大的必要留在手里了，因为每年小阳春其实都是很多人期望上涨的时间点，但是这几年每年都打脸了，就23年的小阳春出现了短暂的几个月的回暖后，基本都看不到太多价格的上扬了，如果21年就卖掉了房子的，基本都能少亏个几十万甚至上百万了。

但是世界上没有后悔药了，现在的行情就是如此了，特别是三四线城市，已经不是说你自己要不要卖不卖房子的问题了，而是这个市场没有接纳你房子的接盘侠了，这才是最恐怕得事情，就像县城的新房可能还能降降价卖出去一些，但是县城的二手房基本是有价无市的状态，除了相比市场价腰斩或者大出血的话，基本是吸引不到什么客户来看房了，这也是不少人口流出型城市的缩影，而很多业主看到市场价格感觉还是很坚挺的，因为已经没有最新的成交参考价了，所以看到的其实只是镜花水月的数字而已，真实去卖一下就能明白价格差有多大了，而现在就说房价要猛涨去抄底的可能都在等着自己去解套了，因为现在光得房率这一项就能达到100%，甚至130%，光这里面的价格差，大家可以算算到底是缩水了多少钱。