深圳发展评述∶福永必然是深圳下一个爆点，怀德的想像力大于红山

东边有块幸福的田叫福田，西边有个幸福到永远，叫福永。

深圳国际会展中心

福永，就像班里中游成绩的同学。即便在宝安，过去的福永也没有太靓丽的形象。经济、人口、地位都是中等，产业特色也不鲜明。中规中矩，默默无闻，所有的排名一般轮不到他，引不起人注意。所以，多数深圳人可能知道他，但又不了解他。

福永是俏也不争春的梅花，待到山花烂漫时，他在丛中笑。凤凰山、立新湖、机场，实际上都是福永的。这些年，他就默默看着其他地方发展，自己就沉心修炼内功。

我告诉你们，福永家里有矿，属于低调奢华有内涵。福永是幸运的，天时、地利、人和，未来二十年，他都有。

先说结论

福永，一定是民治的未来翻版，但会更强。民治的发展主要靠中心区功能的溢出，以深圳北高铁站的带动，重点发展了居住，现又承接了很多市级公共设施的溢出，因此房地产界调侃龙华（实际指民治）是深圳宇宙中心。但民治有的，福永都会有，民治没有的，福永还有很多。福永有山、有河、有产业，民治只有房地产和商业。

怀德，又是福永最具想象力，好过红山、赛过蔡屋围。这不仅是因为怀德的地理条件，更在于怀德的政通人和，以及前期打下的基础。蔡屋围靠更新，红山靠规划带动。怀德原来作为行政村，土地面积大，股份公司实力很强，内部治理也好于很多地方。感觉村里有战略眼光，没有急于大面积更新搞房地产，也能脚踏实地做好准备。虽然目前看不到怀德的太大起色，但未来二十年，无论都什么发展路线，从土地规模和产业底色上看，肯定比蔡屋围和红山的前景都更好。

再来分析

福永的天时在于大湾区一体化和深中通道开通，这让福永更靠近湾区中心，发展机遇更好。天时还在于深圳行政中心的不断西移，虽然距离仍然较远，但行政中心驻地的西移其次，要看到更实在的功能西移，比如大前海的扩容、新国际会展中心、海洋新城等建设重点的西移。

福永的地利在于机场的自然优势，在于机场东高铁枢纽的建设，在于地铁网络的健全，在于山、水、城要素的协调。凤凰山在深圳的地位仅次于梧桐山和仙湖，环境也宜人，更有休闲特点。立新湖不是饮用水源，也不限制周边发展，深圳其他地方没有面积这么大、周边都是建成区的景观湖，这点未来完全可比肩香蜜湖。现在缺的就是城了，这个可以人为来规划、来建设、来改变。

福永的人和在于原村落居民群体的相对平和。可能受到文天祥影响，文氏为主的后裔丹心汗青、勤奋守信，与沙井、公明、布吉等地相比，没有那么多刺头的村，这为政府管理、开发商合作等方面提供了相对宽松的环境。相处起来容易，老实人未必就真会吃亏。

福永凤凰古村落

一些展望

多种要素的集聚和独特的环境，适合福永发展的产业很多很多，既能成为房地产为主的新城，也能重点发展围绕机场、会展、高铁枢纽的酒店商务类产业，也能考虑高端的外贸和电商物流业。前景虽好，当然也要看每一步怎么走。

期待福永美好的未来。